我國經(jīng)歷了改革開放40余年的快速增長后，城市發(fā)展由“增量擴張”進入“存量優(yōu)化”的陣痛變革期，挖掘存量空間價值，推動低效用地再開發(fā)成為當前各大城市高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇。

我院牢牢把握城市發(fā)展規(guī)律趨勢，緊跟低效用地再開發(fā)政策導向，長期根植于低效用地識別和再利用領域，基于《城鎮(zhèn)低效用地的認定、識別及處置經(jīng)驗借鑒》《基于多源數(shù)據(jù)的城市存量低效用地識別方法》《基于電力數(shù)據(jù)的低效商業(yè)服務業(yè)設施用地識別方法》等前沿探討和課題研究，形成了一整套關于各類低效用地識別的關鍵技術(shù)體系，并實踐運用于《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市有機更新總體規(guī)劃》《武侯區(qū)有機更新總體規(guī)劃策劃方案》《武侯區(qū)華西壩更新單元實施規(guī)劃》《錦江區(qū)四圣祠片區(qū)城市有機更新實施規(guī)劃》《成都市工業(yè)空間布局規(guī)劃》等系列規(guī)劃編制中，同時也系統(tǒng)運用于成都市更新單元劃定、低效用地“標圖建庫”、低效用地分類再利用指引等更新實操工作中。

一、低效用地識別的關鍵技術(shù)

在低效用地識別層面，我院創(chuàng)新采用宏觀識別與微觀摸查上下結(jié)合的工作方法。即在市級層面，構(gòu)建一套基于傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)據(jù)和多源大數(shù)據(jù)支撐的技術(shù)體系進行低效用地的初篩，初步確定低效用地分布特征，區(qū)（市）縣根據(jù)分布特征從微觀地塊尺度進行具體情況摸排校驗，上下聯(lián)動識別低效用地。

圖：低效用地上下結(jié)合的工作方法

低效用地識別的關鍵技術(shù)層面，我院結(jié)合城市發(fā)展脈絡，從空間效率、經(jīng)濟活力和環(huán)境品質(zhì)三個維度，構(gòu)建與老舊居住區(qū)、低效工業(yè)倉儲區(qū)和低效商業(yè)區(qū)三類低效用地相匹配的26項評價指標體系，獲取容積率、建筑年代、經(jīng)營狀況等傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)據(jù)和電力數(shù)據(jù)、手機信令、遙感影像、高德POI等多源大數(shù)據(jù)，針對點狀、塊狀、柵格和電力等多元數(shù)據(jù)類型，明確處理精度要求和方法，有效建立大范圍、高精度識別低效用地的技術(shù)方法。

表：26項評價指標一覽表

（一）老舊居住區(qū)識別的關鍵技術(shù)

老舊居住區(qū)識別包含三大關鍵技術(shù)，在獲取多元數(shù)據(jù)基礎上，基于地形圖進行疊加分析技術(shù)、利用遙感影像識別城中村及棚戶區(qū)技術(shù)和根據(jù)建設強度、配套設施等核心指標進行主成分分析技術(shù)。

圖：老舊居住區(qū)識別方法

基于地形圖的疊加分析和遙感影像技術(shù)運用是老舊居住區(qū)的一次篩選。通過地形圖構(gòu)建全域建成區(qū)居住建筑的三維模型，疊加建筑年代、建筑材質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)量化分析，篩選識別出建筑年代在2000年前建成，建筑結(jié)構(gòu)為土、木、磚的老舊居住區(qū)。

圖：老舊居住區(qū)建筑年代分級（中優(yōu)區(qū)域）

圖：老舊居住區(qū)建筑結(jié)構(gòu)分類（中優(yōu)區(qū)域）

圖：利用遙感影像識別城中村、棚戶區(qū)

深度運用遙感影像技術(shù)識別城中村、棚戶區(qū)，在收集大量與城中村、棚戶區(qū)相似的遙感衛(wèi)片基礎上，根據(jù)城中村、棚戶區(qū)建筑特點，制定篩選標準，利用地物的光譜信息和空間特征，分類提取屋頂與綠化波段、分析建筑肌理，通過“影像處理-位置識別-決策樹”的流程，有效識別布局散亂的城中村、棚戶區(qū)。

二次篩選注重空間環(huán)境品質(zhì)的識別，基于人口數(shù)據(jù)、高德POI數(shù)據(jù)、手機信令數(shù)據(jù)等從建設強度、使用情況和配套設施三個方面構(gòu)建評價指標，通過分級分類處理實現(xiàn)各項指標標準化，進而計算出主成分及及其權(quán)重得出地塊得分，通過自然斷點法篩選后老舊居住區(qū)并與之前結(jié)果疊加，形成最終老舊居住區(qū)評價結(jié)果。

圖：老舊居住區(qū)主成分分析流程

圖：老舊居住區(qū)科教文體衛(wèi)覆蓋分級圖（中優(yōu)區(qū)域）

圖：老舊居住區(qū)開敞空間覆蓋分級圖（中優(yōu)區(qū)域）

（二）低效商業(yè)區(qū)識別的關鍵技術(shù)

低效商業(yè)區(qū)識別包含兩大關鍵技術(shù)，即通過電力數(shù)據(jù)進行空置率分析技術(shù)，利用人群活力、高德POI數(shù)據(jù)等進行主成分分析技術(shù)，有效評估空間活力，實現(xiàn)經(jīng)濟效益導向的低效商業(yè)區(qū)識別。

圖：低效商業(yè)區(qū)識別方法

在電力數(shù)據(jù)運用方面，根據(jù)各業(yè)態(tài)電力使用數(shù)據(jù)，同步采用“POI-建筑-用地-格網(wǎng)”分析確定不同區(qū)域零售商業(yè)、批發(fā)市場、商務辦公、等細分行業(yè)用電特征。結(jié)合成都用電標準與用電規(guī)律，明確細分行業(yè)低效用地標準值，有效分析空置率，識別低效商業(yè)用地。

圖：利用電力數(shù)據(jù)識別低效商業(yè)區(qū)

在經(jīng)濟效益評價方面，同樣采用主成分分析法進行，主成分權(quán)重計算時側(cè)重能反映經(jīng)濟效益的空置率、人群活力、經(jīng)營狀況等指標。具體數(shù)據(jù)利用方面，通過高德POI數(shù)據(jù)分析城市內(nèi)部不同區(qū)域、不同類型企業(yè)數(shù)量以及配套設施的分布；通過手機信令數(shù)據(jù)、熱力圖數(shù)據(jù)分析不同時空的人群活動頻率、不同區(qū)域間人口流向、不同商業(yè)類型人氣程度；通過租金數(shù)據(jù)、租售水平等分析區(qū)域經(jīng)營狀況等。

圖：低效商業(yè)區(qū)主成分分析流程

圖：POI設施分布（老城區(qū)域）

圖：手機信令數(shù)據(jù)分析（左白天 右夜晚）（老城區(qū)域）

（三）低效工業(yè)倉儲區(qū)識別的關鍵技術(shù)

低效工業(yè)倉儲區(qū)識別是在產(chǎn)業(yè)政策導向和環(huán)境保護導向下進行，不符合產(chǎn)業(yè)政策導向、工業(yè)集中區(qū)及物流園區(qū)外和連續(xù)三年受到環(huán)評處罰的企業(yè)所在地塊均直接識別為低效工業(yè)倉儲區(qū)。不在以上范圍的其他低效工業(yè)倉儲區(qū)識別涉及一項關鍵技術(shù)，即通過地均產(chǎn)出效益的核心指標聚類分析技術(shù)，有效識別低效工業(yè)倉儲區(qū)。

圖：低效工業(yè)倉儲區(qū)識別方法

    以新都區(qū)工業(yè)和物流區(qū)為例，對畝均稅收和畝均產(chǎn)值進行聚類分析，將畝均產(chǎn)值低且畝均稅收低聚類類型識別為低效工業(yè)倉儲區(qū)。同時疊加容積率和建筑密度分析，識別需提升土地利用強度，實現(xiàn)節(jié)約工業(yè)用地的低效區(qū)域。

圖：低效工業(yè)倉儲區(qū)聚類分析結(jié)果（新都區(qū)）（過程稿）

二、低效用地識別關鍵技術(shù)的應用

（一）應用于“中優(yōu)”區(qū)域低效用地的識別

我院編制《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市有機更新總體規(guī)劃》時系統(tǒng)運用老舊居住區(qū)、低效商業(yè)區(qū)和低效工業(yè)倉儲區(qū)識別的關鍵技術(shù)，經(jīng)過初篩發(fā)現(xiàn)，老舊居住區(qū)主要集中在兩江抱城的歷史古城區(qū)域，以及由于城鎮(zhèn)化進程被納入城市的場鎮(zhèn)和部分城中村區(qū)域；低效商業(yè)用地零散度高，相對集中在城市北部和東部，契合當前城市的產(chǎn)業(yè)分布，城市北部和東部零售市場和專業(yè)市場較為集中；工業(yè)倉儲主要集中在繞城高速的兩側(cè)，這是本世紀初成都老城區(qū)經(jīng)歷的“退二進三”戰(zhàn)略的結(jié)果，工業(yè)區(qū)向繞城兩側(cè)集中導致。

圖：利用大數(shù)據(jù)識別低效用地

（二）應用于“中優(yōu)”區(qū)域更新單元劃定

更新單元劃定是推動低效用地高效再利用，實現(xiàn)片區(qū)綜合開發(fā)的關鍵。當前，市規(guī)自局明確更新單元劃定前提為低效用地面積占比不低于30%，且低效用地應類型劃分、位置分布應準確。我院運用各類低效用地識別的關鍵技術(shù)，校核檢驗更新單元劃定是否符合要求，有效甄別各更新單元內(nèi)低效用地類型、分布正確與否，協(xié)助市規(guī)自局科學劃定更新單元。

圖：“中優(yōu)”區(qū)域更新單元劃定（過程稿）

（三）應用于低效用地的“標圖建庫”工作

“標圖建庫”奠定低效用地再利用基礎，低效用地入庫是其再利用享受支持政策的前提。當前市規(guī)自局已有序鋪開低效用地的“標圖建庫”工作，已實現(xiàn)基于我院低效用地識別的關鍵技術(shù)，厘清各類低效用地數(shù)據(jù)入庫標準。數(shù)據(jù)庫有效集合了各類低效用地的用地現(xiàn)狀、規(guī)劃功能、權(quán)屬情況、建設情況等信息，可實現(xiàn)精準評估低效用地其再利用的價值和難度。

圖：低效用地標圖建庫

（四）應用于低效用地分類再利用指引

依據(jù)低效用地識別的關鍵技術(shù)，有效掌握每處低效用地特征，指引其再利用方向。聚焦優(yōu)化改造和拆舊建新兩種更新方式，圍繞產(chǎn)權(quán)變不變、性質(zhì)改不改、建筑拆不拆、強度增不增、業(yè)主遷不遷等核心問題，創(chuàng)新提出“一地一策”的20種更新情景和適用范圍，精準指引低效用地再利用。

圖：更新情景示意

成都市推進低效用地再開發(fā)已進入下深水階段，推進土地節(jié)約集約的責任正進一步下沉至區(qū)（市）縣。我院將繼續(xù)發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，深耕低效用地精準識別、高效利用和運營維護方向，助推形成存量時代低效用地再利用的成都經(jīng)驗。